Beim Kauf einer Eigentumswohnung entscheidet man sich auch für eine Gemeinschaft. Die Wohnung kann frisch renoviert sein, während die Eigentümer über ein neues Dach abstimmen. Andersherum kann ein älteres Treppenhaus gut in Schuss sein und die nächste größere Investition bereits bezahlt. Eigentümer helfen beim Verkauf, wenn sie diese Ebenen sauber darstellen. Das beginnt mit einer geordneten Mappe und endet bei Antworten auf die Fragen, die der Kurzbesuch in der Wohnung offenlässt.
Die Einheit und ihre Rechte erkennen
Suchen Sie die Teilungserklärung, relevante Änderungen und den zugehörigen Aufteilungsplan. Vergleichen Sie die Nummern für Wohnung, Stellplatz und Kellerabteil. Prüfen Sie bei Terrasse oder Garten, ob die Nutzung über ein Sondernutzungsrecht oder auf andere Weise zugeordnet ist. Unter § 5 WEG finden Sie die gesetzliche Grundlage für die Einordnung von Sondereigentum. Die konkrete Aufteilung ergibt sich aus den für Ihr Gebäude maßgeblichen Unterlagen.
Widersprechen sich ältere Pläne und heutige Nutzung, sammeln Sie die Fakten zuerst. Eine Familie nutzt seit Jahren zwei Abstellräume. Der Plan bezeichnet aber nur einen davon eindeutig. Fragen Sie die Verwaltung nach dem aktuellen Stand und trennen Sie Gewohnheit von belegter Zuordnung. Gelangt ein ungesichertes Extra prominent in die Anzeige, wird es später Teil der Erwartung. Ein klar erklärter offener Punkt lässt sich dagegen rechtzeitig klären.
Die finanzielle Lage der Gemeinschaft aufbereiten
Legen Sie den aktuellen Wirtschaftsplan, die letzte vorliegende Jahresabrechnung und den Vermögensbericht getrennt ab. § 28 WEG beschreibt diese Dokumente und ihre unterschiedlichen Zwecke. Ein Wirtschaftsplan gibt Aufschluss über erwartete Beiträge. Eine Jahresabrechnung zeigt den abgerechneten Zeitraum. Im Vermögensbericht finden sich weitere Informationen zur Gemeinschaft, darunter die Rücklagen.
Schreiben Sie für Interessenten auf eine Seite, was monatlich für Ihre Einheit an die Gemeinschaft gezahlt wird, welcher Stand der Unterlagen gilt und ob eine bereits bekannte Änderung ansteht. Ein Guthaben aus dem Vorjahr kann von einzelnen Umständen abhängen. Es ist keine belastbare Prognose für das nächste Jahr. Wenn das Hausgeld steigt, hilft die Begründung. Höhere Heizkostenannahmen haben eine andere Wirkung als eine neu finanzierte dauerhafte Maßnahme.
Beschlüsse und geplante Arbeiten auseinanderhalten
Schauen Sie in die Ihnen zugänglichen Beschlussunterlagen. Suchen Sie nach größeren Maßnahmen, Umlagen, Zuständigkeiten und Fristen. Markieren Sie, ob ein Punkt diskutiert, beschlossen, beauftragt oder abgeschlossen wurde. Bei einem Aufzug kann etwa die Planung beschlossen sein, während Finanzierung und Beauftragung noch offen sind. Diese Information ist konkreter als die Aussage, der Aufzug „komme bald“.
Stellen Sie sich eine Wohnung mit 270 Euro monatlichem Beitrag und einer geplanten Dachsanierung vor. Käufer wollen wissen, ob schon ein verbindlicher Beschluss zur Finanzierung vorliegt und wie die Einheit beteiligt sein könnte. Geben Sie den Kenntnisstand mit Datum weiter. Falls eine Frage zum Übergang zwischen alter und neuer Eigentümerschaft entsteht, gehört sie zusätzlich in die Abstimmung mit dem Notariat. Der tatsächliche Zahlungszeitpunkt und die interne Vereinbarung zwischen den Parteien können unterschiedliche Fragen aufwerfen.
Eine Version für die Besichtigung vorbereiten
Bei der ersten Besichtigung reicht meist eine verständliche Zusammenfassung der zugehörigen Flächen, monatlichen Kosten und bekannten größeren Maßnahmen. Bereiten Sie für konkreteres Interesse ein Dokumentenpaket vor. Prüfen Sie darin personenbezogene Angaben zu anderen Eigentümern, Rechnungen und Protokollen. Erkundigen Sie sich bei der Verwaltung, welche Fassung und welcher Übermittlungsweg geeignet sind. Ein Verzeichnis mit Datum spart Nachfragen und verhindert, dass veraltete Versionen mit aktuellen vermischt werden.
Zum Schluss testen Sie die Mappe an drei Fragen. Welche Bereiche gehören zur Wohnung? Was zahlt der Käufer voraussichtlich regelmäßig? Welche größeren Entscheidungen stehen an? Wenn jede Frage einen klaren Verweis auf ein Dokument hat, ist die Vorbereitung weit fortgeschritten. Schreiben Sie fehlende Unterlagen in einer eigenen Liste auf, mit dem Datum Ihrer Anfrage und dem erwarteten nächsten Schritt.
Die Dokumentenmappe vor Besichtigungen erproben
Lassen Sie eine zweite Person anhand Ihrer Übersicht die Einheit, den Stellplatz und den monatlichen Beitrag finden. Wenn sie die Hälfte der Antworten nur vom Titel eines Dokuments ableitet, braucht die Übersicht einen klareren Weg. Benennen Sie die Belegstelle mit Dateiname und Seite. Eine Käuferin soll bei einem Kostenpunkt erkennen können, ob Sie eine Prognose oder eine bereits vorliegende Abrechnung zeigen.
Für die Finanzierung werden häufig weitere Unterlagen angefragt. Fragen Sie erst nach dem konkreten Bedarf und schicken Sie den aktuellen Stand über den vereinbarten Weg. Halten Sie Einzelabrechnungen verschiedener Jahre getrennt. Wenn die Hausverwaltung eine neuere Fassung ankündigt, geben Sie an, welche Information sie voraussichtlich ergänzt. Wer eine ältere Abrechnung mit einem neuen Wirtschaftsplan mischt, sollte beim Lesen erkennen können, welche Beträge zu welchem Jahr gehören.
Auch kleine praktische Umstände verdienen eine Stelle in der Mappe. Gibt es einen Schlüssel zum Gemeinschaftsraum? Wo wird ein zugeordneter Stellplatz erreicht? Ist eine Kellerfläche nummeriert? Solche Fragen lassen sich direkt bei einem Rundgang klären. Halten Sie dazu separat die formale Zuordnung fest. Dadurch zeigen Sie bei der Besichtigung, was heute nutzbar ist, und ordnen später im Gespräch ein, durch welche Unterlagen die Zuordnung getragen wird.
Für eine zweite Besichtigung können Sie einen kurzen Rundgang durch die gemeinschaftlich genutzten Bereiche vorbereiten. Zeigen Sie, wo Fahrräder abgestellt werden und welche Türen zur Einheit führen. Besucher verstehen dadurch die Abgrenzung besser, wenn sie anschließend den Aufteilungsplan lesen oder Fragen zu einem künftigen Umbau stellen.
Weiterlesen
Häufige Fragen
Was sollte ich zuerst bei der Verwaltung anfragen?
Bitten Sie um aktuelle Unterlagen zu Aufteilung, Hausgeld, Rücklage und größeren Beschlüssen.
Wozu dient die Teilungserklärung?
Sie hilft, Eigentumseinheiten und zugehörige Regelungen zu identifizieren. Lesen Sie sie zusammen mit den späteren Änderungen.
Worauf achte ich im Aufteilungsplan?
Prüfen Sie die Nummern für Wohnung, Keller und gegebenenfalls Stellplatz.
Was kann ein Sondernutzungsrecht betreffen?
Zum Beispiel eine Gartenfläche oder einen Stellplatz. Entscheidend sind die konkreten Unterlagen der Gemeinschaft.
Was zeigt der Wirtschaftsplan?
Er stellt erwartete Einnahmen und Ausgaben zusammen und hilft bei der Einordnung der vorgesehenen Beiträge.
Was erklärt die Jahresabrechnung?
Sie zeigt den abgerechneten Zeitraum. Prüfen Sie, welche Einzelbeträge zu Ihrer Einheit gehören.
Wo erkenne ich die Rücklage?
Schauen Sie in den Vermögensbericht und achten Sie darauf, auf welchen Zeitraum und welche Gemeinschaft sich der Betrag bezieht.
Welche Beschlüsse interessieren Käufer besonders?
Größere Arbeiten, Sonderumlagen und Änderungen der laufenden Kosten sind häufig besonders relevant.
Wie beschreibe ich ein noch geplantes Dachprojekt?
Nennen Sie den belegten Stand. Planungsauftrag, Beschluss, Finanzierung und ausgeführte Arbeiten sind getrennte Informationen.
Wer klärt eine möglicherweise offene Sonderumlage?
Fragen Sie die Verwaltung nach Beschluss, Betrag und Fälligkeit. Besprechen Sie den Übergang zwischen den Parteien mit dem Notariat.
Kann ich Protokolle öffentlich hochladen?
Prüfen Sie vorher, welche Angaben öffentlich nötig sind. Geben Sie personenbezogene Details nur über einen geeigneten Weg und im erforderlichen Umfang weiter.
Wie behalte ich Versionen im Blick?
Notieren Sie je Unterlage Jahr, Datum und Quelle. Stellen Sie neue Fassungen getrennt von älteren Abrechnungen zusammen.