Bei einer vermieteten Wohnung finden zwei Vorgänge gleichzeitig statt. Die Eigentümer möchten einen Verkauf organisieren, während jemand in den Räumen ganz normal weiterwohnt. Wenn Termine, Auskünfte und Fotos unbedacht geplant werden, entsteht Druck auf beiden Seiten. Bereiten Sie deshalb zuerst die Fakten zum Mietverhältnis vor und klären Sie anschließend, welche Informationen und Besichtigungen im jeweiligen Schritt erforderlich sind.
Das Mietverhältnis als eigenes Kapitel vorbereiten
Sammeln Sie den Vertrag, relevante Nachträge und die tatsächlich vereinbarte Miete. Nennen Sie für Zahlen das Datum. Trennen Sie Nettokaltmiete, Betriebskostenvorauszahlung und gegebenenfalls Entgelte für Stellplatz oder Ausstattung. In älteren Verträgen kann eine Gartenfläche oder ein Kellerraum besonders geregelt sein. Solche Nutzungsrechte interessieren Kaufinteressenten, gehören aber in einen verlässlichen Zusammenhang mit den Originaldokumenten.
§ 566 BGB regelt in seinem Anwendungsbereich, dass der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis eintritt. Die Wohnung im Inserat als frei verfügbar anzubieten, obwohl sie vermietet ist, führt daher zu falschen Erwartungen. Erklären Sie das vorhandene Mietverhältnis und klären Sie komplexere Fragen zur Nutzung mit dem Notariat oder rechtlich geeigneter Beratung.
Termine mit den Bewohnern abstimmen
Beginnen Sie mit einer persönlichen, klaren Nachricht. Erklären Sie, dass Sie einen Verkauf vorbereiten, und sagen Sie, welche Fragen jetzt anstehen. Schlagen Sie wenige gut planbare Zeitfenster vor. Reservieren Sie genug Zeit zwischen Terminen, damit die Wohnung nicht zum Durchgangsraum wird. Wenn Bewohner nicht anwesend sein möchten oder einen bevorzugten Kommunikationsweg nennen, halten Sie die vereinbarte Organisation schriftlich fest.
Klären Sie die Verwendung von Innenaufnahmen vor einem Fototermin. Persönliche Gegenstände, Dokumente auf dem Tisch oder erkennbare Kinderzimmer können berechtigte Datenschutzinteressen berühren. Wenn aktuelle Innenbilder nicht sinnvoll erstellt oder freigegeben werden, schauen Sie, ob zulässig nutzbare Grundrisse, Gebäudeaufnahmen und eine präzise Beschreibung genügen. Geben Sie den Stand der Bilder transparent an. Potenzielle Käufer sollen verstehen, was sie sehen und welche Fragen ein Termin beantworten kann.
Käuferfragen mit einer Zusammenfassung beantworten
Arbeiten Sie mit einer kurzen Übersicht zu Miete, Beginn, Flächen und dokumentierten laufenden Kosten. Angaben über die bisherige Zahlung oder Streitigkeiten können sensibel sein. Besprechen Sie, welche Informationen rechtmäßig weitergegeben werden dürfen und wie Sie sie sicher übermitteln. Eine vollständige Kopie des Mietvertrags gehört jedenfalls nicht unbesehen in ein öffentliches Exposé. Mit einer auf den Zweck zugeschnittenen Übersicht vermeiden Sie unnötigen Datentransfer.
Beispiel. Eine vermietete Wohnung bringt 870 Euro im Monat als Nettokaltmiete. Die Immobilie wird mit 260.000 Euro angeboten. Interessenten können aus diesen Zahlen einen einfachen Jahreswert und ein Verhältnis zum Preis ableiten. Für eine belastbare eigene Kalkulation brauchen sie weitere Angaben, etwa nicht umlagefähige Kosten, Leerstandsrisiken und größere geplante Arbeiten. Schicken Sie bei einer konkreten Nachfrage die Dokumente in der vereinbarten Fassung und geben Sie bei offenen Positionen den aktuellen Stand an.
Die Übergabe der Verwaltung mit vorbereiten
Beim Verkauf werden auch Ansprechpartner, Zahlungsinformationen und Unterlagen für die laufende Verwaltung relevant. Klären Sie, wer wann über den Wechsel informiert, wie die Kaution behandelt wird und wer für Abrechnungen des Übergangszeitraums zuständig ist. Das Notariat kann die vertragliche Abfolge für Ihren Fall erklären. Legen Sie die Nachweise zur Kaution früh bereit und ziehen Sie bei offenen Fragen die rechtlichen Vorgaben zum Vermieterwechsel heran.
Am Ende hilft eine Liste der Dinge, die sich für die Bewohner praktisch ändern. Dazu können neue Kontaktdaten, der zuständige Ansprechpartner für Reparaturen und eine nachvollziehbare Mitteilung über künftige Zahlungen gehören. Diese Informationen sollten zur richtigen Zeit über den vereinbarten Weg kommen. Gute Vorbereitung schützt so einen gewöhnlichen Alltag, während der Eigentümerwechsel im Hintergrund abgewickelt wird.
Eine gute Reihenfolge für Auskünfte festlegen
Bei einem ersten Telefonat interessieren meist wenige Daten. Seit wann ist die Wohnung vermietet? Welche Beträge wurden zuletzt vereinbart? Welche Bereiche sind mitvermietet? Bereiten Sie neutrale Antworten und eine Kurzfassung vor. Sobald ein Kaufinteressent konkreter prüft, können weitere Dokumente erforderlich werden. Klären Sie dann vorher die Grundlage für ihre Weitergabe und entfernen Sie Angaben, die für diesen Schritt entbehrlich sind.
Ein weiteres Thema sind offene Reparaturen. Wenn der Mieter kürzlich eine defekte Klingel gemeldet hat, halten Sie fest, wer die Reparatur organisiert und ob ein Termin besteht. Ein laufender Vorgang sollte bis zur geregelten Übernahme einen Ansprechpartner behalten. Vermeiden Sie, dass der Mieter nach dem Eigentümerwechsel von zwei Personen unterschiedliche Anweisungen erhält. Eine knappe Übergabeliste beantwortet am Ende die Frage, wer sich bei einem konkreten Problem meldet.
Planen Sie Rückfragen im Anschluss an die Übergabe ein. Die neue Eigentümerseite braucht womöglich Erklärungen zur letzten Abrechnung, während der Mieter den Eingang einer Zahlung nachvollziehen möchte. Legen Sie pro Thema den verantwortlichen Kontakt fest, bevor Sie die Unterlagen übergeben. Dadurch bleiben Abrechnung, Kaution und laufende Nutzung handhabbar, selbst wenn ein einzelner Beleg erst nach dem Wechsel verfügbar wird.
Bereiten Sie zusätzlich eine neutrale Übersicht über relevante Termine vor. Wann stehen Verträge mit Dienstleistern zur Überprüfung an? Gibt es eine vereinbarte Wartung oder bereits gemeldete Arbeiten? Eine solche Liste hilft der neuen Verwaltung, Fragen nach dem Übergang zügig zu beantworten. Sie beschränkt sich auf objektbezogene Vorgänge. Persönliche Korrespondenz bleibt beim bisherigen Ansprechpartner, soweit sie für den neuen Zweck entbehrlich ist.
Für die erste Woche nach dem Wechsel können Sie noch einen Rückruf anbieten. Die neue Verwaltung kann dabei prüfen, ob die Übergabeliste alle planbaren Aufgaben enthält. Bei der Übermittlung einzelner Belege beschränken Sie den Inhalt auf den tatsächlich benötigten Vorgang.
Weiterlesen
Häufige Fragen
Endet der Mietvertrag durch den Verkauf?
Im Anwendungsbereich von § 566 BGB tritt der Erwerber in das Mietverhältnis ein. Prüfen Sie besondere Vertragsumstände im Einzelfall.
Wie kennzeichne ich die Wohnung im Inserat?
Geben Sie die bestehende Vermietung klar an und verwenden Sie eine nachvollziehbare Aufschlüsselung der Mietbeträge.
Welche Mietunterlagen brauche ich zur Vorbereitung?
Sammeln Sie Vertrag, aktuelle Nachträge, Mietbeträge und vorhandene Nachweise über die Kaution.
Soll ich den Mietvertrag im Exposé zeigen?
Eine öffentliche Zusammenfassung ohne unnötige personenbezogene Angaben ist in der Regel geeigneter. Klären Sie die spätere Einsicht gesondert.
Wie stimme ich Besichtigungen ab?
Sprechen Sie früh mit den Bewohnern und schlagen Sie gut planbare Zeitfenster vor.
Darf ich die Wohnung fotografieren?
Klären Sie die Innenaufnahmen vorab und respektieren Sie persönliche Gegenstände und die Privatsphäre der Bewohner.
Welche Alternativen habe ich ohne Innenfotos?
Zulässig verwendbare Grundrisse, Außenaufnahmen und eine konkrete Beschreibung können wichtige Fragen vorab beantworten.
Wie berechne ich eine einfache Bruttomietrendite?
Teilen Sie die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis und multiplizieren Sie mit hundert. Kosten und Risiken sind darin noch nicht erfasst.
Welche Kosten interessieren Kapitalanleger zusätzlich?
Nicht umlagefähige Beiträge, geplante Maßnahmen, laufende Instandhaltung und weitere Kosten können die Rechnung verändern.
Wie wird die Kaution übergeben?
Dokumentieren Sie den Bestand und klären Sie mit dem Notariat den vorgesehenen Umgang sowie erforderliche Mitteilungen.
Wer betreut einen bereits gemeldeten Defekt?
Halten Sie fest, wer bis zur geregelten Übernahme ansprechbar ist und welche Arbeiten schon vereinbart wurden.
Wann erhält der Mieter neue Kontaktdaten?
Stimmen Sie die Mitteilung auf den vertraglichen Ablauf ab. Neue Zahlungsdaten sollten nachvollziehbar und vertrauenswürdig übermittelt werden.