Die Wohnfläche einer Dachgeschosswohnung lässt sich oft nicht aus den Maßen am Fußboden ablesen. Bei einem Haus können zusätzlich eine alte Baugenehmigung, eine neue Vermessung und das frühere Exposé verschiedene Zahlen enthalten. Eigentümer stehen dann vor zwei Fragen. Welche Flächen sind tatsächlich vorhanden? Und nach welchem Regelwerk wurden sie berechnet? Wer beide Antworten dokumentiert, kann die Zahl im Inserat erläutern und spart sich eine spätere Diskussion über einen unscheinbaren Balkon.
Erst die Berechnungsgrundlage festhalten
Öffnen Sie die vorhandenen Unterlagen und suchen Sie nach einem Datum, einer Unterschrift und der Bezeichnung der Methode. Eine alte Zeichnung gibt meistens Raummaße an, erläutert aber nicht unbedingt die Art der Flächenberechnung. Bei vermietetem Wohnraum können Vertrag und Berechnungsgrundlage relevant sein. Für den Anwendungsbereich und die Regeln der Wohnflächenverordnung finden Sie den amtlichen Text bei Gesetze im Internet.
Schreiben Sie die Angabe aus dem Kaufvertrag oder aus dem damaligen Exposé zunächst als historischen Wert auf. Falls Sie nach dem Kauf einen Wintergarten angebaut, eine Trennwand entfernt oder das Dachgeschoss ausgebaut haben, kann eine ältere Berechnung vom aktuellen Zustand abweichen. Prüfen Sie dabei getrennt, ob eine Fläche baurechtlich als Wohnraum genutzt werden darf. Ein beheiztes Dachzimmer wirkt bei der Besichtigung wie ein normaler Raum. Seine Genehmigung und seine rechnerische Anrechnung benötigen dennoch ihre eigenen Belege.
Dachschrägen in Zonen aufteilen
Wenn nach der Wohnflächenverordnung gerechnet wird, zählen lichte Höhen von mindestens zwei Metern in der Regel voll. Flächen mit mindestens einem Meter und weniger als zwei Metern werden zur Hälfte angesetzt. Darunter erfolgt keine Anrechnung. Markieren Sie die Grenzen im Plan. Messen Sie an mehreren Stellen, wenn sich die Dachneigung ändert oder eine Gaube vorhanden ist. In einem verwinkelten Zimmer teilen Sie die Zone zunächst in einfache Rechtecke oder Dreiecke, bevor Sie die Summe bilden.
Stellen Sie sich ein Zimmer mit 24 Quadratmetern Bodenfläche vor. Zehn Quadratmeter liegen bei mindestens zwei Metern Höhe. Acht liegen in der mittleren Zone und sechs unter einem Meter. Die Rechnung ergibt 14 Quadratmeter Wohnfläche. Für die Nutzung bleiben alle 24 Quadratmeter Bodenfläche sichtbar. In der Beschreibung können Sie erklären, welche Bereiche sich für niedrige Möbel eignen. Im Zahlenfeld gehört die berechnete Wohnfläche mit ihrer Grundlage.
Balkon und Keller unterscheiden
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden nach der Wohnflächenverordnung üblicherweise zu einem Viertel und höchstens zur Hälfte angesetzt. Eine pauschale halbe Anrechnung für jeden Balkon greift daher zu kurz. Halten Sie die tatsächliche Außenfläche sowie den verwendeten Ansatz getrennt fest. Bei einem acht Quadratmeter großen Balkon ergeben sich mit dem Ansatz von einem Viertel zwei Quadratmeter Wohnfläche. In der Anzeige können Sie die acht Quadratmeter zusätzlich als tatsächliche Balkonfläche erläutern.
Ein gewöhnlicher Kellerraum und andere typische Zubehörräume gehören nach der Wohnflächenverordnung nicht zur Wohnfläche. Klären Sie bei einem ausgebauten Raum im Untergeschoss seine genehmigte Nutzung und die passende Angabe. Die Aussage „zusätzlich rund 18 Quadratmeter Lagerfläche im Kellergeschoss“ ist für Käufer nützlich, wenn der Raum zugeordnet und gemessen ist. Eine Mischsumme aus Wohnfläche und Nebenflächen erschwert Preisvergleiche und führt zu Rückfragen bei der Finanzierung.
So sieht eine brauchbare Flächenakte aus
Legen Sie vier Dinge zusammen. Den Grundriss mit Raumbezeichnungen, das Aufmaß mit Datum, die Rechnung pro Raum und eine kurze Erklärung zu Flächen, über die Fragen entstehen könnten. Bei Dachschrägen gehören dazu die eingezeichneten Grenzen. Bei einem Anbau sind Dokumente zur Nutzung wichtiger als eine spontan gemessene Zahl. Bewahren Sie die Originale auf und nutzen Sie Ihre Zusammenstellung für die Freigabe des Inserats.
Eine Abweichung von wenigen Quadratmetern kann durch Rundung, unterschiedliche Methoden oder einen Fehler entstehen. Vergleichen Sie deshalb zuerst Methode und Raumliste, bevor Sie die Zahlen gegeneinander stellen. Ist die Abweichung erheblich, unklar oder für einen Vertrag entscheidend, lohnt sich eine fachliche Prüfung. Das Ergebnis gibt Ihnen einen Wert, den Sie im Exposé, bei Rückfragen und bei späteren Vertragsunterlagen konsistent verwenden können.
Von zwei unterschiedlichen Flächenangaben zur richtigen Frage
Angenommen, die alte Anzeige nennt 96 Quadratmeter und eine neue Berechnung kommt auf 90. Legen Sie beide Listen nebeneinander und suchen Sie die größten Abweichungen pro Raum. Falls der Balkon in einer Liste halb und in der anderen mit einem Viertel eingeht, lässt sich ein Teil der Differenz sofort erklären. Fehlen anschließend noch drei Quadratmeter, prüfen Sie Dachschrägen, Treppen und mögliche Änderungen an Innenwänden.
Für die Abklärung genügt oft eine gezielte Rückfrage an die Person, die die Messung erstellt hat. Bitten Sie um die verwendete Methode, die Raumliste und den Stand des Plans. Wenn die Messung nur für einen alten Zustand gilt, lassen Sie das in Ihrer Mappe erkennen. Entsteht die Differenz allein aus zwei unterschiedlichen Regelwerken, führen Sie die Werte mit ihren Bezeichnungen statt unter demselben Feld.
Wenn Sie anschließend im Exposé mehrere Flächen nennen, ordnen Sie jede Zahl ihrem Zweck zu. Eine Wohnfläche von 90 Quadratmetern kann neben 15 Quadratmetern zusätzlicher Lagerfläche stehen. Eine Terrasse mit sechs Quadratmetern tatsächlicher Größe kann zugleich rechnerisch mit einem geringeren Anteil in der Wohnfläche berücksichtigt sein. Diese Informationen helfen auch bei Fragen zum Quadratmeterpreis. Ansprechpartner können die Rechnung nachvollziehen, ohne Flächen doppelt zu addieren.
Bei einer späteren Änderung der Wohnfläche sollten Sie auch begleitende Unterlagen durchsehen. Vielleicht enthält ein Bildtext noch den früheren Wert oder das Exposé verrechnet die Terrasse zweimal. Geben Sie der aktualisierten Rechnung ein Datum und dokumentieren Sie die Ursache. So lässt sich eine Korrektur gegenüber Interessenten konkret erklären.
Weiterlesen
Häufige Fragen
Ist die Bodenfläche gleich der Wohnfläche?
Die Bodenfläche beschreibt die gemessene Grundfläche. Je nach Berechnungsregel zählen einzelne Flächen gar nicht oder nur anteilig zur Wohnfläche.
Wie werden Dachschrägen nach WoFlV angerechnet?
Ab zwei Metern lichter Höhe wird voll gerechnet, zwischen einem und unter zwei Metern zur Hälfte. Unter einem Meter bleibt die Fläche außer Ansatz.
Wie viel zählt ein Balkon nach WoFlV?
Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen zählen regelmäßig zu einem Viertel und höchstens zur Hälfte.
Gehört der Keller zur Wohnfläche?
Typische Kellerräume sind nach der WoFlV Zubehörräume. Bei einem ausgebauten Untergeschoss sind Nutzung und Berechnungsgrundlage gesondert zu prüfen.
Kann ich einen alten Grundriss für die Berechnung verwenden?
Nutzen Sie ihn als Ausgangspunkt und gleichen Sie ihn mit dem heutigen Bestand ab. Umbauten und gerundete Maße können die Summe verändern.
Sind Wohnflächenverordnung und DIN-Flächen gleich?
Die Regelwerke verfolgen unterschiedliche Zwecke und können zu verschiedenen Ergebnissen führen. Nennen Sie die verwendete Grundlage bei der Flächenangabe.
Was mache ich bei zwei verschiedenen Wohnflächenangaben?
Vergleichen Sie Berechnungsregel, Datum und einzelne Räume. Lassen Sie erhebliche oder vertragsrelevante Abweichungen fachlich klären.
Wie messe ich einen Raum mit Gaube?
Markieren Sie Höhenzonen und teilen Sie unregelmäßige Grundflächen in einfache Formen auf. Messen Sie dort zusätzlich, wo die Neigung wechselt.
Wie benenne ich zusätzliche Nutzfläche im Inserat?
Geben Sie etwa Lagerraum oder Keller separat mit eigener Quadratmeterzahl an. Benennen Sie die Art der Fläche so, dass sie nicht mit Wohnfläche verwechselt wird.
Kann ich gerundete Zahlen im Exposé verwenden?
Wenn Sie runden, behalten Sie die Originalberechnung bei und kennzeichnen Sie den Wert nachvollziehbar. Bei Vertragsangaben kommt es auf ihre Belegbarkeit an.
Wird ein beheiztes Dachzimmer automatisch Wohnfläche?
Eine Heizung allein entscheidet das nicht. Prüfen Sie die zulässige Nutzung und die Anrechnung nach der passenden Methode.
Welche Unterlagen gehören zur Flächenberechnung?
Sichern Sie Aufmaß, Grundriss, Berechnung pro Raum und Hinweise auf die Methode. Halten Sie Datum und spätere Änderungen fest.